Các chuyên gia nhận định, trong giao dịch mua bán nhà đất, người mua sẽ nhận rủi ro nhiều hơn khi mà người bán đề nghị kê khai giá thấp hơn so với thực tế để giảm tiền thuế nhà đất. Rủi ro là vậy nhưng tình trạng này vẫn diễn ra khá phổ biến.
Thực trạng chung
Các chuyên gia bất động sản tại TP.HCM ước tính, hiện nay có khoảng 75% người dân giao dịch nhà đất kê khai giá giao dịch dưới mức thị trường và 25% còn lại là kê đúng với giá trị thực tế của tài sản. Trong đó, mức kê sai phổ biến nhất là thấp hơn từ 5 - 10 lần so với thực tế.
Cụ thể, khi hai bên thỏa thuận mua bán, hợp đồng đặt cọc thường ghi giá trị thật trong giao dịch, nhưng hợp đồng có công chứng lại kê khai mức giá thấp hơn so với thỏa thuận ban đầu. Lý giải về vấn đề này các chuyên gia cho rằng hành động trên là để cắt giảm các khoản chi phí phát sinh khi giao dịch thành công do hợp đồng công chứng mới là căn cứ tính thuế và phí
Tuy nhiên, người mua sẽ nhận rủi ro nếu sau khi công chứng một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng.
Nhận định của chuyên gia
Chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong cùng Luật sư Nguyễn Văn Lộc - Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN và Ông Lương Ngọc Đinh - Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí đã đưa ra những khuyến cáo chi tiết về rủi ro của việc này.
Cụ thể, nếu trường hợp tranh chấp xảy ra, bên mua sẽ không có căn cứ để chứng minh số tiền thực đã giao cho bên bán. Trong khi hợp đồng đặt cọc chỉ có chữ ký của 2 bên mà không có xác nhận của một bên thứ 3 có thẩm quyền và các biên bản viết tay khác hay biên lai chuyển tiền qua ngân hàng (nếu có) thường chỉ dùng khi các bên giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc xuất trình để phục vụ công tác điều tra.
Ở kịch bản khác, nếu người mua hiện tại muốn bán lại đúng giá cho người mua khác thì họ sẽ phải gánh chịu một khoản thuế rất lớn (thuế TNCN từ giao dịch bất động sản) do chênh lệch giá trị của 2 hợp đồng mua bán.
Vậy, làm thế nào để đôi bên cùng có lợi? Trả lời cho câu hỏi này, nhóm luật sư trên đề cập đến giải pháp win - win. Tức là bên mua hãy mạnh dạn yêu cầu kê khai đúng giá nếu nhận đề nghị kê khai “né thuế” từ bên bán. Trong trường hợp tiền thuế quá cao, hai bên có thể tìm đến các thỏa thuận chung như chia sẻ khoản phát sinh đó.
Né thuế trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền trên đất là hoạt động diễn ra khá phổ biến để giảm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nhưng ẩn sâu bên trong đó là những rủi ro tiềm tàng mà người mua sẽ là người gánh chịu thiệt thòi. Do đó, lời khuyên dành cho người mua là hãy đưa ra những quyết định thông minh để tránh nhận rủi ro về mình.