Dưới đây là các loại thuế, các loại phí phải nộp và cách thức tính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền trên đất (trừ trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật).
Trường hợp mua bán đất
1. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là loại phí mà chủ sở hữu tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sử dụng. Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai
Căn cứ vào khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2015/NĐ-CP của Chính Phủ, lệ phí trước bạ được tính theo công thức:
Lệ phí trước bạ = (0.5%) x (Diện tích đất) x (Giá đất)
Trong đó:
- Hằng số 0.5%: là mức lệ phí do Nhà nước quy định
- Diện tích đất: là diện tích thực tế của mảnh đất đăng ký quyền sử dụng
- Giá đất: là mức giá niêm yết trên bảng giá của UBND tỉnh sở tại
Ví dụ: Bạn đang giao dịch mua mảnh đất thổ cư có diện tích 100m2, giá đất ở tại khu vực đó là 2 triệu VND/m2 thì mức lệ phí trước bạ bạn phải nộp khi đăng ký quyền sử dụng là: 0.5% x 100 x 2.000.000 = 1.000.000 VNĐ.
Lưu ý: Người nộp lệ phí trước bạ thực hiện nộp tiền lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế.
2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Pháp luật hiện hành quy định, người bán đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân dựa trên số tiền thu được khi bán đất. Tuy nhiên, trên thực tế, hai bên người mua và người bán có thể tự thống nhất về người phải nộp khoản thuế này do pháp luật không cấm việc thỏa thuận trên.
Căn cứ theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà, đất được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng (giá mua bán): là mức giá mà 2 bên thống nhất và được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng
- Hằng số 2%: là mức thu thuế thu nhập cá nhân do nhà nước quy định
Ví dụ: Bạn mua một mảnh đất có giá trị tài sản trên hợp đồng là 300 triệu đồng thì mức thuế TNCN bạn phải nộp là: 300.000.000 x 2% = 6.000.000 VNĐ.
3. Các loại phí khác
Ngoài lệ phí trước bạ và thuế TNCN, còn một số loại phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất như: phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí đo vẽ lại thửa đất, phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng (theo giá niêm yết của các văn phòng công chứng), phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất (0,15% giá trị chuyển nhượng)…
Trường hợp đất được thừa kế, tặng, cho
1. Lệ phí trước bạ
Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định: “Không phải nộp lệ phí trước bạ nếu mảnh đất chuyển nhượng đó là do nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”
Nếu nằm ngoài những trường hợp đã liệt kê ở trên, người được thừa kế, cho, tặng vẫn phải nộp lệ phí trước bạ bình thường. Công thức tính lệ phí trước bạ trong trường hợp này tương tự với trường hợp mua bán đất:
Lệ phí trước bạ = (0,5%) x (Diện tích đất) x (Giá đất)
2. Với thuế TNCN
Thuế thu nhập cá nhân được định nghĩa là khoản tiền thuế mà người thu nhập phải trích nộp vào ngân sách nhà nước từ nguồn thu nhập chịu thế.
Và theo quy định của pháp luật, hoạt động chuyển nhượng bất động sản thừa kế, cho, tặng vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Tương tự với thuế trước bạ, nếu nằm ngoài trường hợp trên, người được nhận thừa kế, cho, tặng vẫn phải nộp thuế TNCN như bình thường. Lúc đó, công thức tính thuế được áp dụng như sau:
Thuế TNCN = Tổng giá trị Bất Động Sản (trên 10 triệu) x 10%
Trường hợp được miễn thuế phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật Việt Nam quy định, những trường hợp dưới đây được miễn trừ thuế TNCN và không phải nộp thuế trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất
1. Trường hợp miễn thuế TNCN:
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.
- Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
- Nhà đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chung cho hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.
- Chuyển giao tài sản cho vợ, chồng, con cái, cha mẹ
- Nhà đất được đền bù.
(Nguồn Tổng hợp)