Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị gửi tới Chính phủ xung quanh điều kiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cũ tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung. Theo đó, Hiệp hội đã chỉ ra 2 vấn đề cần nhanh chóng giải quyết.
Một là, tỉ lệ thống nhất phá dỡ chung cư
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch của HoREA, dựa trên tình trạng hiện tại và niên hạn sử dụng mà chung cư được chia thành 4 cấp độ: A, B, C và D. Trong đó, chung cư cấp độ C là đã xuống cấp, có dấu hiệu mất an toàn; cấp độ D là hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ bất kì lúc nào. Một chung cư được đánh giá là cấp D khi toàn bộ các đơn nguyên (block) được thẩm định là nguy hiểm.
Mặt khác, chiếu theo quy định tại Khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014, chung cư được phép tháo dỡ để xây dựng mới khi được xếp vào cấp độ D và phải có sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu căn hộ. Hiểu một cách đơn giản, dù chung cư có hư hỏng nghiêm trọng nhưng chỉ cần 1 đơn nguyên là cấp C hay 1 hộ dân không chịu dọn đi thì cơ quan Nhà nước cũng không được phép phá dỡ vì đó là trái luật. HoREA đánh giá, đây là quy định bất hợp lý, thiếu tính khả khi và là vướng mắc pháp lý lớn nhất khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Trước đó, Luật Nhà ở năm 2005 đã từng quy định tỉ lệ tối thiểu hai phần ba (66,67%) tổng số chủ sở hữu nhà chung cư chấp thuận phá dỡ là quyết định có hiệu lực. Quyền và nghĩa vụ của toàn bộ chủ sở hữu đều được đảm bảo như nhau. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Nhà ở 2015 có hiệu lực, tỉ lệ đã được nâng lên tới 100% và xuất hiện bất cập như hiện tại.
Chính vì vậy, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhanh chóng ban hành Nghị quyết về việc thực hiện thí điểm cơ chế đặc thù trong phá dỡ nhà chung cư. Cụ thể, chỉ cần 75 - 80% chủ sở hữu thống nhất thì các toà nhà, tòa chung cư hư hỏng cấp D có thể phá dỡ và xây mới. Quyền và lợi ích của toàn bộ chủ sở hữu đều được đảm bảo như nhau, để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.
Hai là, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Ông Châu cho rằng, theo lí thuyết, cơ chế chính sách về đất đai có vẻ thông thoáng nhưng khi áp dụng thực tế lại cho thấy nhiều thiếu sót. Luật Đất đai 2013 có quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi xây dựng lại chung cư cũ. Nhưng thông qua rà soát của HoREA giai đoạn 2015 - 2020, các cơ quan quản lý nhà nước về công sản - tài chính đã không miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất thuộc phạm vi dự án xây dựng lại chung cư.
Nếu không nhanh chóng giải tháo gỡ những vướng mắc và nút thắt trên thì các cơ chế, chính sách tích cực trong Dự thảo Nghị định 101 (sửa đổi) sẽ khó đi vào thực tiễn và không khả thi, vị lãnh đạo này nhấn mạnh.
Được biết theo chương trình hành động của Thành ủy giai đoạn 2016 - 2020, TP.HCM đã đặt mục tiêu cải tạo, sửa chữa, xây mới 237 trên tổng số 474 chung cư được xây dựng trước năm 1975 đang xuống cấp hư hỏng. Trong đó, có 15 chung cư cần khẩn trương di dời, đầu tư xây dựng mới. Song, tính đến tháng 11/2020, chỉ có vỏn vẹn 2 chung cư được cải tạo, xây dựng mới, tương ứng với tỉ lệ 0,84%.