Bất chấp những ảnh hưởng tiêu cực từ đại dịch, giá mua bán chung cư tại một số địa phương vẫn có chiều hướng gia tăng, nhất là tại Hà Nội, TP.HCM. Trong thời gian tới đây, các chuyên gia cho rằng, đà tăng này vẫn được duy trì do tác động từ nhiều yếu tố như cung, cầu, chi phí vật liệu…
Tăng liên tục trong 2 năm
Theo CBRE, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II/2021 ghi nhận ở mức 1.472 USD/m2 (khoảng 33,5 triệu đồng/m2), tăng 7% so với quý II/2020. Trong đó, một số dự án tầm trung ở các khu vực có vị trí đắc địa như quận Bắc Từ Liêm hay Hai Bà Trưng có mức tăng 8 - 9%/năm. CBRE nhận định, mặt bằng giá bán đã cao hơn những năm trước nhưng so với mức tăng của thị trường Hồ Chí Minh thì vẫn kém hơn.
Cụ thể, giá bán trung bình đạt mức 2.260 USD/m2 (khoảng 51,4 triệu đồng/m2, chưa tính thuế giá trị gia tăng), tăng 16,5% so với cùng kỳ năm 2020. Phân khúc trung cấp và cao cấp ghi nhận mức tăng giá lần lượt là 8,3% và 9,2% so với cùng kỳ năm 2020. Như vậy, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đang thấp hơn khá nhiều so với TP.HCM
Lý giải cho sự chênh lệch này, CBRE cho rằng, giá bán tại TP.HCM tăng mạnh là do thiếu hụt dự án bình dân và trung cấp. Trong khi đó, phân khúc cao cấp thì lại đón nhận hàng loạt dự án bất động sản hàng hiệu. Ngược lại, tại Hà Nội, nguồn cung chủ đạo của thị trường lại nằm ở phân khúc trung cấp khi chiếm tỉ trọng đến 79%.
CBRE cũng cho biết thêm, đây là năm thứ hai liên tiếp giá chung cư tăng. Theo đó, trong giai đoạn quý II/2019 đến quý II/2021, mức tăng tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 10% và 17%. Mặt khác, theo báo cáo quý II của Bộ Xây dựng, giá chuyển nhượng căn hộ chung cư đã tăng trung bình 5 - 7% so với quý I. Song song với đó, khối lượng giao dịch cũng tăng khoảng 5%.
Dự báo khó giảm
Trong 2 năm sắp tới, CBRE dự báo giá bất động sản nói chung và chung cư nói riêng tại cả hai thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng. Dự kiến giá bán sơ cấp tại Hà Nội sẽ tăng thêm khoảng 4 – 6%. Tại TP HCM, con số này dao động từ 1 – 4%. Riêng phân khúc căn hộ cao cấp sẽ tăng khoảng 6%. Có 3 nguyên nhân chính dẫn đến dự báo trên.
Một là, cung và cầu tiếp tục lệch pha. Về nguồn cung, các dự án căn hộ chung cư sơ cấp tiếp tục khan hiếm và tập trung phần lớn ở phân khúc cao cấp. Vì vậy, “cuộc chơi” về giá hoàn toàn nằm trong tay những chủ đầu tư lớn. Khi họ nâng giá chào bán thì mặt giá toàn thị trường cũng sẽ tăng theo.
Hai là, tiền sử dụng đất, thuê đất và các chi phí phát triển dự án không ngừng tăng lên qua năm. Đây cũng được xem là nguyên nhân chính khiến giá chung cư chỉ tăng mà khó giảm.
Ba là, chi phí các nguyên vật liệu thiết yếu cho xây dựng như sắt, thép, xi măng.. tăng như “vũ bão” và không thấy điểm dừng. Minh chứng là hiện nay, chất lượng nhiều dự án chỉ tương đương hạng bình dân nhưng lại có giá bán trung cấp. Dự án nào có thời gian và tiến độ xây dựng càng kéo dài thì chịu ảnh hưởng bởi nguyên nhân này càng lớn.
Theo nhiều chuyên gia trong ngành, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn khi tỷ suất lợi nhuận đang cao hơn ngân hàng và giá trị tăng đều qua mỗi năm. Nhưng với tình hình hiện giờ, các nhà đầu tư chỉ nên ưu tiên cho những phân khúc, những dòng sản phẩm có tính thanh khoản cao, dòng tiền ổn định. Chẳng hạn như chung cư giá rẻ, có phương pháp thanh toán linh hoạt.