Bạn cần tìm hiểu về cách tính giá đất theo Luật hiện hành để thực hiện các thủ tục liên quan đến các hoạt động chuyển nhượng, mua bán nhà đất...? Bất động sản ODT sẽ chia sẻ những thông tin hữu ích về giá đất và cách xác định giá đất mới nhất.
1. Nguyên tắc trong cách tính giá đất
Cách tính giá đất cần phù hợp với các nguyên tắc của Pháp luật.
Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trong thời hạn sử dụng đất xác định. Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai, việc xác định giá đất cần đảm bảo những quy tắc dưới đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
- Theo thời hạn sử dụng đất.
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
2. Quy định về giá đất và khung giá đất
Cách tính giá đất để bán, làm sổ đỏ, hay bồi thường đều được căn cứ vào khung giá đất và bảng giá đất cụ thể cho từng thửa đất.
2.1. Khung giá đất
Theo Điều 133, Luật Đất đai 2013, khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa cho từng loại đất cụ thể. Khung giá đất thường được quy định năm năm một lần. Nhưng trong trường hợp giá đất trên thị trường tại thời điểm áp dụng khung giá đất tăng 20% trở lên hoặc giảm 20% trở lên thì khung giá đất sẽ được điều chỉnh lại. Khung giá đất là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ để xây dựng và công bố bảng giá đất cho từng địa phương.
2.2. Bảng giá đất và giá đất cụ thể
Theo Điều 114, Luật Đất đai 2013, bảng giá đất là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở cách tính giá đất và khung giá đất các loại.
Bảng giá đất sẽ được điều chỉnh và thay đổi năm năm một lần, theo tình hình giá đất hiện tại và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Khi thị trường mua bán nhà đất xảy ra biến động về giá đất, UBND tỉnh sẽ xem xét điều chỉnh khung giá đất và bảng giá đất sao cho phù hợp.
Việc xây dựng và điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất cần đảm bảo không xảy ra tình trạng chênh lệch quá mức giữa giáp ranh thành phố, các tỉnh lân cận.
3. Bảng giá đất được áp dụng trong trường hợp nào?
Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp dưới đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi cá nhân, hộ gia đình nhận quyền sử dụng đất từ Chính phủ đối với diện tích đất nằm trong hạn mức. Cho phép chuyển đất nông nghiệp, phi nông nghiệp sang đất ở.
- Tính chi phí thuế sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình.
- Tính kinh phí, lệ phí trong quá trình sử dụng đất và quản lý nguồn đất đai.
- Tính chi phí xử phạt các vi phạm hành chính trong quá trình sử dụng nguồn đất đai.
- Tính tiền bồi thường cho cơ quan nhà nước khi cá nhân, tổ chức gây thiệt hại, ảnh hưởng tới việc quản lý, sử dụng đất đai.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cá nhân, hộ gia đình tự nguyện giao đất cho Nhà nước trong các trường hợp: Đất có thu lệ phí sử dụng, đất được công nhận quyền sử dụng có thu tiền sử dụng đất, và đất thuê có trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
UBND cấp tỉnh sẽ quyết định mức giá đất cụ thể trước khi cùng cơ quan quản lý đất đai xem xét và định giá đất thị trường. Thông qua quá trình điều tra, thu thập thông tin của thửa đất và tham khảo các tổ chức tư vấn, hỗ trợ định giá đất, cơ quan quản lý đất đai sẽ trình kết quả lên hội đồng định giá trước khi UBND cùng cấp ra quyết định.
4. Mức giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ khi nào?
Giá đất cụ thể được sử dụng trong các trường hợp sau đây:
- Tính chi phí sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, áp dụng đối với diện tích đất ở vượt quá hạn mức. Cho phép thực hiện mục đích chuyển đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp sang đất ở.
- Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất hay mức công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình.
- Tính chi phí sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất được Nhà nước giao, không thông qua hình thức đấu giá, Nhà nước công nhận và cho phép cá nhân, tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất có thu lệ phí. Tính lệ phí đối với đất được Nhà nước cho thuê không qua đấu giá.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp nhà nước cổ phần hoá nguồn đất do Nhà nước giao bắt buộc có thu tiền sử dụng đất. Tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá nguồn đất do Nhà nước cho thuê đất có trả tiền mỗi năm.
5. Cách tính giá đất: Các phương pháp định giá
Tuỳ thuộc vào loạt đất, có các phương pháp định giá khác nhau.
Theo Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, có 5 phương pháp định giá đát theo Pháp luật hiện hành, cụ thể:
5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp định giá thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống có cùng mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, tính pháp lý về quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian gần nhất liên quan tới các cuộc giao dịch đất đai.
5.2. Phương pháp chiết trừ
Đây là phương pháp tính giá đất đối với những thửa đất có tài sản gắn liền với đất sau khi khấu trừ giá trị tài sản trên đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
5.3. Phương pháp thu thập
Phương pháp này áp dụng đối với các thửa đất cho thuê, đất có nhà cửa, công trình xây dựng. Đây là phương pháp tính giá đất thông qua thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất.
5.4. Phương pháp thặng dư
Cách tính giá đất này được áp dụng đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất. Giá đất sẽ được tính sau khi trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
5.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Giá đất được tính bằng công thức sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
Tuỳ thuộc vào loại hình đất sử dụng, mục đích sử dụng đất, điều kiện,... chủ đầu tư sẽ có cách tính giá đất cụ thể sao cho phù hợp nhất.